房地产,是一袭长满蚤子的华丽长袍

全球数字经济信息网 2018-06-04 10:48 分类:金融快讯
有人说,中国的房价是玄学,无人知道日后的走势,所有预测房价的都是神棍体质,纯属屁股落坐有站台的忽悠,有助纣为虐的嫌疑。 也有人说,现在房价已是天花板,日后绝无可能出现大涨,长效机制了解一下。 说到这里, ...

有人说,中国的房价是玄学,无人知道日后的走势,所有预测房价的都是神棍体质,纯属屁股落坐有站台的忽悠,有助纣为虐的嫌疑。

    

也有人说,现在房价已是天花板,日后绝无可能出现大涨,长效机制了解一下。

    

说到这里,忽然想起了任志强,其实,关于房价的拐点,之前他7年前就分析过。

 

2011年,彼时还沉迷在爬山和滑雪,春风得意马蹄疾的王石,兴致突发的要去哈佛大学游学,万通的冯仑也从一把手撤下来,由许立接任董事长,任志强接到上级领导通知,要卸任华远董事长,同时,任志强的好哥们潘石屹也被谣传要淡出公司管理,由妻子张欣接管SOHO中国。

    

在某一次论坛上,任志强一如既往的发表了言论,逻辑很缜密,用论证得出了房价下跌的三个必要条件。

 

如果要用论证题题型来说就是。

    

已知条件:一个地区的房地产高增长,或者持续增长,增长率为4%,城市化率为40%,户均套数为1:0.5

    

求证:此地区房价是否会涨,如果涨,会涨到哪年? 

    

第一个答案当然是肯定的,会涨,主要是第二个答案,中国的房价究竟要涨到哪一年? 

  

 

 

 

我觉得后一个问题的答案无解,因为中国的楼市已经脱离了任何规律或者周期的范畴,任何把别国地产数据套用到我国的都是耍流氓,咱们如一匹马,脱缰野马。

 

不过,房价涨到头是哪一年,虽然不知道,但是我们可以用反推法去梳理,去设想一下房价什么时候会跌,就可以很轻松的得出一个不清晰不一定但已具轮廓的雏形了。

 

别急,咱们先看看中国房价是怎么涨起来的。

 

当然,一二线城市因为资源的独特和唯一性涨是必然的,这里主要讨论三四线。

 

主要是4点。 

 

1,老生常谈的棚改货币化安置。

    

这世道,没什么比棚改更能制造刚需了,房子一拆,立竿见影的多出五位数甚至六位数的刚需,不赔房,只能买新房了。

 

此为三四线最有效的维持推动房价的手段。

    

提起拆迁户,很多人艳羡不已,毕竟一下子少奋斗二三十年,甚至直接农奴翻身把歌唱了,值得艳羡的仅限于一二线城市,三四线的被拆迁户,十有八九欲哭无泪。

 

别的不说,拿我们这个典型的四线末五线出头的小城市来说。

 

政府的补偿金是1平米=3000元,装修评估另算,好一点的能到3500

 

问题是,自从棚改以来,咱这平均工资3000的小城市的房价已经突破5000了,现在几个新盘开盘价格直接6000,学区房的价格还要高一筹。

    

下半年的恒大和绿地再来分一杯羹,均价拔高个一两千不是梦。

    

很残酷的一个结果是,原来小城市的拆迁款,不说置换一套房了,也只刚刚够付个新房的首付,装修还得绞尽脑汁的去筹钱,再用余生十年二十年来还银行贷款。 

    

大家要明白,棚户改只是手段,并不是让你们发家致富。

 

一是政府地方债,二是在于政府需要维持经济稳定,防范系统性经济风险爆发,应该与反腐、金融管控等一些列问题联系起来看,股市风险控制住了,各国企央企楼市库存去得七七八八了,什么小额贷款小金融机构整治的差不多了,银行的风险也再进一步的降低,整个一整套思路,无外乎亡羊补牢 犹未迟也,开源节流稳控风险。

    

这样,就很好理解2018年为什么巨额和巨量的待棚改地区与户数了。

    

这一波,解决掉楼市库存,解决掉房企风险,通过卖房卖地稳定住地方财政收入,延缓了地方债务危机的出现,这就一举三得了。

    

羊毛好,羊毛嫩,羊毛薅来爽歪歪,如果用通俗一点循环链来讲,大概就是——

    

房子拆迁了,旧城区改造完成了,居者有其屋了,偏僻一点的变成了新城了,催生了一大批房地产及裙带关系行业上岗了,开发商建好房子卖要交税了,住户也要交税了,财政来源有了,银行的债务解决了风险降低了,GDP升高了,城市进步了,政绩出来了,大佬高升了。 

     

2,返乡置业是第二大购买主力群体。

    

逃离北上广不是情怀,而是撞了南墙无奈回头,大城市动辄百万千万的房子,一个外乡的普通人,除非开挂,否则再怎么努力,挤得头破血流也难以上车,要知道,大城市的房子只是为城市之中30%,甚至更少的人准备的,非战之罪。

    

一二线买不起怎么办?退而求其次,回三四线,回老家呗。

    

别忽视这部分回三四线城市安居乐业的年轻人,他们也是购买的主力之一,也是购买刚需。

    

因为要结婚成家,有能力的双方父母各自给子女买一套,然后双方共同出钱合资再买一套来住,一下子三套就没有了,最差都得新买个一套的。

    

当然,返乡置业也不全市北上广容不下的那群肉身,还有摸准国家调控灵魂的一批投资客,哪怕是价格洼地的四五千均价,涨到七八千,那也翻了一倍,蚊子肉也是肉,更何况在大城市有心栽花的各种限的大环境之下,在房住不炒的无心插柳之下,一二线城市的投资和资金,只能向三四线城市转移了。

    

而且,一套能赚个几十万,何乐不为? 

 

 

3,政府引入大品牌的开发商来推动本地楼盘价格。

    

我们这小城就是如此,先是一个碧桂园,瞬间将本地期房的价格推到一个新的高度,宇宙房企啊,质量虽然放在大城市不值一提,但对于小城而言,绝对是高质量的楼盘了,无论是户型,还是地点,或者配套,都是香饽饽,吸引力十足。

    

二八法则是不分大小的,三四线城市也有当地财富顶端的一群人,哪怕是价格比周围楼盘高了一倍,还是乐不思蜀,说起老子在碧桂园买的大别墅,脸上红光无形之中都要X5 

    

再然后,恒大了。

    

再再然后,绿地来了。

    

再再再然后,原本3000出头都属于好地段的小城市,房价要逼近8000了。

    

大家一看,哇,房价涨这么快,赶紧买啊,再不买就亏出天际了,更何况,小城市的投资渠道本来就少,当地百姓投资方式约等于无,买了房,那可是实打实的财产,总比投到什么宝网上靠谱吧

 

4,搬迁学校,建学校,做医院,搞新城区。

    

一个城市没几个东南西北新城山湖新城什么的,都不好意思说自己是新三线新四线了,尤其是小城市,市中心特别极具流动性,一个不小心,得,转移了。

    

特别是学区房,在四线城市,教育资源就跟羊的数量是一样,是固定的,有限的。

    

因此学区房一直是个热点,以前村里镇子上有小学初中,现在几乎绝迹,即便有,当地乡镇的居民也想方设法的让孩子到城里上学,以前是租房,一年600010000,现在人家手里有钱,直接购买房子了,为了让孩子得到更好的师资,享受城市教育,有好的学习环境,不会心疼的。

 

再说了,房子还可以投资,学区房本身就很吃香,转手很容易,为什么不买?

    

新建一个学校,能带动一片区域的房价飞涨。

    

新建十个学校,哎呀,我要飞。 

    

还有一点,只要有通货膨胀,工资就会上涨,商品价格会上涨,别忘了房子叫做商品房,将时间放到无限长,在理解一下就明白了,工资收入不断上涨,房价怎么可能不涨?

 

没理由你五年前收入3000,房价也是3000,五年后你的收入涨了三倍,接近一万了,房价还是三千吧?

    

而在这个过程中,稀缺性资源的价格波动会比其他剧烈,资源越稀缺,涨幅就越大。 

  

 

 

2

 

 

三四线房价基本就是这么涨起来的。

 

近几年,政府所有调控的最终目标,其实只有两个字:维稳。

    

如果一定要在这两个字前面加个主语的话,那就是:金融。

    

金融稳定,只有金融稳定了,才不会出现因为金融问题扇动蝴蝶翅膀,导致社会的大动荡。


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